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賃貸契約の礼金に消費税はかかる?課税対象になるのはどんなとき?

賃貸契約の礼金に消費税はかかる?課税対象になるのはどんなとき?

一般的に賃貸住宅を契約するときは、家賃以外に敷金や礼金などの一時金が発生します。2019年10月、食料品等を除いて消費税が8%から10%に上がりましたが、礼金にも消費税はかかるのでしょうか。「礼金」は「お礼のお金」だと考えると、消費税がかからないと考える方もいるでしょう。

実は礼金には、消費税がかかる場合とかからない場合があるのです。どのようなとき課税対象になり、反対に非課税扱いになるのか、それぞれ解説します。

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礼金に消費税はかかる?

物件を借りるのは、個人の住まいのためだけとは限りません。会社が社員用宿舎として建物1棟を借り上げる場合もありますし、友人と事務所を持つために、賃貸マンションを契約することもあります。
礼金に消費税がかかるかどうかは、このような物件の使用目的によります。

礼金とは

礼金は、賃貸物件を契約するときにかかる初期費用のひとつで、大家さんへのお礼として支払うものです。お礼としてのものなので戻ってくることはなく、金額は、家賃の1カ月程度が相場とされています。

対して、礼金と混同しやすい敷金というものもあります。敷金は、貸主が借主から一定額を預かってプールしておき、借主の退去時に物件の原状回復にかかる費用を差し引いて、残額を返還するものです。借り手側から見ると、お金が戻ってくるかこないかという大きな違いがあります。

礼金の消費税の有無

賃貸物件の使用目的が事業用であれば、礼金に消費税が課されます。その物件で飲食店を経営したり、商品製造の作業場にしたりするようなときです。
住宅としての利用なら、礼金は課税の対象外です。会社が契約する社宅とする場合も、社員など個人の住宅用になるので非課税です。

中には、家の1階を店舗にして2階を住居にしているような物件もありますね。そのようなときは、面積の割合によって礼金が決められます。
例えば事業用とする部分と住居とする部分の面積が1:1なら、礼金の半分は課税、残り半分は非課税となります。

礼金以外の費用に消費税はかかる?

礼金以外に必要な賃貸契約時一時金には、敷金や仲介手数料、管理費、共益費などがあります。それぞれ消費税がかかるのか、一つひとつ見てみましょう。

一般的に、賃貸物件を契約するとき発生する経費には、次のようなものがあります。これらについて、消費税が必要かどうか表にまとめました。
大まかにいうと、居住用は非課税、事業用は課税対象という原則が分かります。

家賃
更新料
管理費・共益費
敷金
償却金
仲介手数料
概要 居住用 事業用
借主(入居者)が貸主に支払う賃貸料金 非課税 課税対象
賃貸借契約を更新するときに貸主に支払うもの 非課税 課税対象
集合住宅の共有部分の維持管理費用 非課税 課税対象
貸主への預託金。退去時必要分が差し引かれて借主に返金されるもの 非課税 非課税
敷金のうち、差し引かれる費用 非課税 課税対象
貸主と借主を仲介する不動産業者へ払う手数料 課税対象 課税対象

更新料は、2年ごとなどの契約更新の際に発生するものですが、不要なケースも多いので、契約書に特約として明記されているか確認しておきましょう。
よく似た表現で更新手数料というものもあります。こちらは基本的に、賃貸住宅のオーナーが物件を管理している不動産会社に支払うものですが、混用されている場合もあるので注意が必要です。

また、駐車場や倉庫は住居ではないため、消費税がかかります。ただし、住居用の家賃にはじめから駐車場代や倉庫代が含まれている賃料設定であれば、住居の一部とみなされ、非課税になります。

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礼金の金額を抑える方法

契約時の出費は、できるだけ少なくすませたいところです。初期費用のうち、大きなウェイトを占める礼金の額を抑える方法はあるのでしょうか。

物件を探すときに工夫する

賃貸契約のとき、すべての物件に礼金が必要なわけではありませんし、借り手がつきにくい部屋の場合は礼金の金額を下げていることもあります。また、敷金・礼金0円キャンペーンを実施する不動産会社もありますから、ある程度時間をかけて丁寧に情報収集してみると良いかもしれません。

また、UR賃貸住宅なら、礼金だけでなく仲介手数料や更新料もかかりません。URとは「Urban Renaissance(都市再生)」の略で、以前は公団住宅を管理していたUR都市機構がもつ物件がUR賃貸住宅です。
DIYが可能なアパートや、35歳以下の方を優遇する割引プランなど、一般的な不動産会社とは違うユニークな取り組みがたくさんあり、初期費用も少なく済むことから、若い層を中心に人気があります。

交渉をする

思い切って貸主に交渉してみるのもひとつの方法です。敷金は一時的に預かってもらうお金ですが、礼金は昔からの慣習で残っているような面があるので、場合によっては大家さんが額を下げてくれる可能性もあります。
賃貸契約の閑散期や、条件があまり良くない物件のときは、貸主側も空室を早めに埋めたいものです。値引き交渉は具体的に行うと大家さんも検討しやすく、話がまとまる傾向があります。

不動産契約の際は、専門用語に注意

引っ越しで面倒なことのひとつが、住所変更などの諸手続きでしょう。これらをまとめて引き受けてくれる「引越れんらく帳」というサービスがあります。引っ越し作業をサポートしてくれる頼もしい味方です。

大阪など西日本を中心に、敷金と礼金を合わせたようなもので「保証金」と呼ばれるものがあります。貸主は借主の退去時、部屋の原状回復費用以外にあらかじめ決められている一定額(礼金相当分)を引き、残りを返金します。
これは一時預かり金に該当するため、物件の使用目的が事業用か住宅用かを問わず、消費税はかかりません。

不動産を契約するときは、専門的な使い方がされる用語が多く分かりにくいものですが、一つひとつ確認しておくことで後々のトラブルを回避できます。契約書にはしっかり目を通しておくことが大切です。

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